【不動産賃貸・コラム】用法遵守義務違反による解除① 騒音

 【事例】

　木造アパートの賃貸人であるXは、昭和４２年１月以降同年４月末頃までの間、賃借人Yが居室で少なくとも一晩置き位に、毎回午前１～２時頃まで、時には徹夜で麻雀をやっており、他の賃借人からその騒音のために睡眠を妨げられているとの苦情が寄せられた。Xは、Yに対して、賃貸借契約の解除をすることができるだろうか。

【解説】

　不動産賃貸業において、賃借人の騒音によるトラブルは多い。隣人の騒音について賃借人の１人から相談されると、騒音を出している隣人もまた賃借人であるため、オーナーからみるといわばどちらも顧客であるから、対応に苦慮する場面も多いだろう。

　賃借人が「用法」（民法６１６条、同５９４条１項）の遵守義務に違反した場合、賃貸借契約の解除事由となる。

　もっとも、「賃貸借における信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りない事由が主張立証された」場合には、解除が認められない（判例①）。要するに、退去は一筋縄ではいかない。

　裁判例では、騒音の種類、程度、時間帯、頻度や地域性、他の賃借人の騒音への敏感さ等が考慮されている。

　【事例】では、４か月間で少なくとも一晩置き位に深夜まで麻雀が行われていたこと、騒音のため睡眠を妨げられてXの妻は通院していたこと、数回にわたる停止要求にも応じず継続されたこと等が指摘され、賃貸借契約の解除が認められた。

【発展】※専門職向け

【判例・裁判例】

■最高裁判所

①最小判昭和４１年４月２１日・民集２０巻４号７２０頁

■高等裁判所

②東京高判昭和５０年８月２１日・判タ３３３号２０４頁（解除有効、深夜の喧噪な行動等）

■地方裁判所

③東京地判昭和４７年１２月５日・判時７０９号５６頁（解除無効、バーでの深夜の歌声（近隣住民の抗議を受け防音装置を設置））

④東京地判昭和５４年１０月３日・判タ４０３号１３２頁（解除有効、夜に放歌・大声）

⑤東京地判昭和５４年１１月２７日・判タ４１６号１６２頁（解除有効、一日中ラジオ大音量等）

⑥横浜地判平成元年１０月２７日・判タ７２１号１８９頁（解除有効、公害防止条例違反の深夜カラオケ騒音）

⑦東京地判平成１３年５月１０日・ＷＬ（解除有効、尋常でない喧嘩口論・言動・足音等）

⑧東京地判平成１７年２月２８日・判例秘書Ｌ０６０３０８４７（解除有効、深夜の大声等）

⑨東京地判平成１９年３月７日・ＷＬ（解除有効、何かを叩くような騒音等）

⑩東京地判平成２２年１月２０日・ＷＬ（解除無効、隣室の騒音）

⑪東京地判平成２２年８月６日・ＷＬ（解除無効、同居人との口論等）

⑫東京地判平成２２年１１月１９日・ＷＬ（解除有効、大音量のラジオの音等）

⑬東京地判平成２３年１月３１日・ＷＬ（解除有効、夜中の大音量での音楽等）

⑭東京地判平成２７年２月２４日・判時２２６０号７３頁（解除無効、６歳児のいたずら）

■簡易裁判所

⑮東京北簡判昭和４３年８月２６日・判時５３８号５７２頁（解除有効、深夜麻雀、事例）

【参考文献】

■調査官解説

■条解・コンメンタール等

■裁判官・元裁判官

①岡口基一『要件事実マニュアル第２巻　民法２（第７版）』（２０２４、ぎょうせい）３１３～３１６頁

■立案担当者見解

■学説

■弁護士・その他

②太田秀也『賃貸住宅管理の法的課題２　ー迷惑行為・自殺・サブリースー』（２０１４、大成出版社）５～６頁

③渡辺晋『建物賃貸借－建物賃貸借に関する法律と判例－（改訂３版）』（２０２２、大成出版社）１９１～１９２頁

富永